房产律师答疑集锦
1、网友提问：我刚刚交给5000元的定金，看过合同，但是开发商说合同的所有条款都不能改动，也就是说我们只有签字的份，这样合理吗？我可以用什么武器来维护我的合法权益？
李律师解答：开发商的做法不合理，但因合同为双务行为，目前尚无法律法规规定开发商必须更改合同条款或是签署补充协议，建议业主对合同条款一定要有充分的理解，对不明白的一定要听取专业意见，对于无法接受的条款或接受后会给将来造成极大隐患的条款，建议业主考虑放弃，但最好就合同的全部谈判过程保留好证据(例如人证或聘请公证机构)，以便将来定金/订金的追回。
2、网友提问：当时我们够房时，售楼处给过一个小区规划的宣传彩页，上面有各种小区绿化和配套设施。现在小区的实际情况跟那个材料出入很大，能向物业公司要个说法吗？
李律师解答：小区目前的规划与最初的宣称不相符合，这属于买卖合同范畴的问题，与物业公司没有关系，而应该追究开发商的违约责任或欺诈销售或虚假广告的责任(判定标准是视相关内容是否签入买卖合同，或是否是构成业主购买的决定性因素而被赋予合同效力而定)。
3、网友提问：小区成立业主委员会的具体操作步骤是什么？应该由谁来牵头？
李律师解答：业主委员会的成立程序比较繁琐，时间上也比较缓慢，具体的程序因今天是在线答疑，各位可以留下联系方式，稍后提供给各位。
4、网友提问：业主是否有权要求开发商或物业提交所有规划公摊面积的实际使用情况？
李律师解答：业主有权知道所购房屋的实际面积数据，包括公摊部分在内，但应要求开发商提供。
5、网友提问：由于小区内新建工程施工对环境造成的影响应该如何来规范和补偿业主？
李律师解答：小区内新建工程如是属于公建配套设施，要视其建设时间是否与当初规划规定的完成时间要晚，如晚于规划要求的完成时间，可就此要求开发商作出补偿，但因补偿并无一个确定或约定的标准，在金额上只能进行协商。
6、网友提问：物业费的收费标准依据是什么？如果业主觉得物业费标准偏高应该怎么办？
李律师解答：北京市对居住小区的物业收费有明确的规定，具体的标准可以在北京市国土资源和屋管理局上查询得到。
7、网友提问：没有缴纳房屋维修基金，就不能办理房屋产权证是否合理？
李律师解答：业主必须缴纳相当于房屋价款2%的公共维修基金，在办理产权时，应提供该票据才能。
8、网友提问：我以别人单位的买房资格买了一套房子总价是24万。请问我该如何办理过户。费用是多少？
李律师解答：首先必须取得房屋的产权，在根据该单位的性质，由其作出股东会或董事会决议或其他决定，再办理相关产权过户手续，如房屋为非商品房，则您作为买受人主要还需交纳相当于成交价款1%的土地出让金，1.5%的契税，万分之五的印花税。
9、网友提问：我于04年1月份以按揭购商品房，购房合同约定04年3月交楼，现仍未交付使用。我现在如果想转让此房，是否可以？是否可以以变更供房人名的形式转呢？因房产证最快也要等交付使用6个月内才能办理。
李律师解答：没有取得产权证的房屋不能转让，但在征得开发商，贷款银行同意和配合及该房屋属于商品房性质的前提下，可以通过预售转让的程序办理更名。
10、网友提问：我要购买的二手房是被再次转让的，原房主购买该房至今不足一年，是否有这种规定，该房主购买必须满一年后才可再次转让，也就是说才可办理过户。
李律师解答：没有购买年限的规定，但要求取得房屋产权证。
11、网友提问：作为精装修楼盘的业主在收房前有没有权利监督房屋的内装潢，如何保证自己的房？
李律师解答：这个权利不是法定的，而可以通过双方约定来取得。
12、网友提问：我是一位贷款买房的人，我想咨询您的是我所属的房产公司许诺可以银行按揭八成，但银行说我未满24岁，不能给我贷八成的款，只能贷三成，请问银行有这规定吗？
李律师解答：在银行公布的房屋贷款的相关规定上并无未足24岁不能贷8成的规定。
13、网友提问：正在按揭的房子是丈夫在婚前购买的，婚后丈夫想把房子过户给妻子，应如何办理？
李律师解答：也可以办理一个公证手续，将该房屋转为夫妻共有的财产，不必办理过户手续。
14、网友提问：在成立业主委员会之前，业主是不是一定要接照入住时签定的委托合同交纳物业费，否则，如果物业一方起诉的话，胜诉的把握有多大？
李律师解答：业主交纳物业费不影响业主委员会的成立。但业主如无足够证据证实物业公司未履行物业职责，则很难拒绝交纳物业费。
15、网友提问：当时我们购房时，售楼处给过一个小区规划的宣传彩页，上面有各种小区绿化和配套设施。现在小区的实际情况根那个材料出入很大，该向物业还是开发商要说法呢？
李律师解答：宣传彩页中的内容如果签入合同或是对合同的签署具有决定性因素，则可以构成合同效力，对开发商具备约束力，开发商违约应承担相应的违约责任;但如该等内容未签入合同或不构成合同签署的决定性因素，则对开发商不构成合同拘束力，但开发商将构成欺诈销售或是虚假合同，并进而影响合同的基础，即业主可以要求解除买卖合同，并要求损失赔偿。
16、网友提问：如果业主未按期交纳物业费，那么物业公司起诉的时效是多长时间？
李律师解答：诉讼时效为2年。
17、网友提问：物业公司把居民楼的地下室出租了，请问这样的做法合理吗？地下室如果是作为公摊面积计算的话，租金收入是否应该归所有业主所有而非物业公司？
李律师解答：地下室如是列入分摊面积的，则物业未经业主委员会允许不能私自出租，即使业主委员会同意出租，租金收入也归业主所有。
18、网友提问：物业未经允许已经私自出租了公摊面积，在法律上应受到什么惩罚？
李律师解答：业主有权要求物业腾退房屋，将违法所得交回业主，造成房屋损坏的，应负责赔偿。
19、网友提问：如果业主以小区未成立业主委员会为由，拒绝交纳物业管理费，是否合法？
李律师解答：不合法，这与物业费的无关。
20、网友提问：我们是98年的楼，可是短短6年时间电梯已经几近报废，几乎每天都要出故障，虽然物业会找人来修理，但是也给居民出入带来极大的不便和潜在的危机。请问这种情况应该向谁投诉？如何处理？
李律师解答：可以将电梯的运行情况向房屋管理部门或消费者协会投诉，如不起作用，可以要求物业提供电梯的购买发票及保修说明等，在核定使用年限后，要求物业更换。
21、网友提问：商品房一层该不该收电梯费？
李律师解答：电梯费指的是电梯的运行和维护费，除非该幢楼全体业主同意一楼业主可以不交纳，否则楼层高低不影响收取。
22、网友提问：高层供水和低层供水物业费相同合理吗？
李律师解答：楼层高低对此没有影响。
23、网友提问：我们213号楼的地下二层的人防办用房，被人防办出租给一些外来务工人员，给全楼的安全/卫生都带来隐患。尽管全楼业主向物业提出反对意见，并将反对意见集体签名给物业转人防办，但至今地下二层仍被出租，请问我们有什么办法解决此事。我们有无权利要求不能出租？
李律师解答：先核定是否属于公摊面积，如属于公摊面积，可以要求物业收回；如不属于公摊面积，可以要求物业公司出面解决，如不解决，可以物业公司不履行职责为由主张权利。
24、网友提问：我想买二手房，但是想不通过中介买，这样的话应该怎样保证？
李律师解答：无论是否通过中介，都需要核定相关产权问题，共有人问题，价款支付问题及相关违约责任界定问题。
来自：新浪房产 2005年4月14日