关于商品房渗漏保修期问题的答复
近日，一个朋友通过电话向我咨询：其买的商品房卫生间出现渗漏，致使楼下邻居受损，但她与开发商之间签订的《商品房买卖合同》中约定保修期为一年，现在已交房二年了，房地产开发商应该予以保修并承担责任吗？
在电话中回答这位朋友后，忽然想到，象这类似的问题估计很多房主都有，所以在此作书面答复如下：
我认为，商品房质量保修问题应分别对待。
1，如果这位朋友所在的商品房峻工验收至出现渗漏不满五年，则虽然合同约定保修期为一年，该房卫生间渗漏问题仍在开发商保修期内。开发商应对此进行保修，并对因此而造成的房主及邻居的财产损失承担民事责任。
2，如果该房自峻工验收至出现渗漏已满五年，则按照《商品房买卖合同》约定的保修期，该房已过一年期限，因此开发商无保修义务。
一、法律依据如下：
建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建房[1998]102号）第五条规定：“正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。”
国务院2000年1月《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”
建设部2001年4月《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”
二、房屋质量保修期计算公式：
商品房质量保修期=国务院2000年1月《建设工程质量管理条例》规定的期限-（商品房交付年份-竣工验收年份）
以上面这位朋友为例：如果她的房子是2005年竣工验收合格的，她是2006年收的房，那么关于卫生间渗漏的保修期应为：5年-（2006-2005）=4年，而不是合同上约定的1年。
三、如果建筑施工单位对开发商的保修期存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，房屋各部位质量保修最低期限为：
1屋面防水3年；
2墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
3墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
4地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
5门窗翘裂、五金件损坏1年；
6管道堵塞2个月；
7供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
8卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月。
上述时间从交房之日起计算。
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