法律专家解读地震后无主遗物认领等物权问题
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在汶川地震灾区绵竹市汉旺镇，一户受灾的农民家里十几间房屋全部倒塌。程洁 摄
地震造成受灾地区大量房屋倒塌人员伤亡财物无人认领权威人士分析
新闻快读
当我们从废墟中站起准备重建家园的时候，一系列和物权有关的法律问题摆在了我们面前：买卖的房屋已经交付，所有权已经过户或者没有过户的，由谁承担风险责任？已经灭失的房屋，还要按月交纳月供吗？地毁了，人没了，土地承包经营权怎么办？遗失物、无主物如何处置……
□农村承包经营权不因家庭个别成员遇难而消灭
□意外灭失标的物的所有权人应当承担风险责任
□建设用地使用权消灭法律后果由使用权人负担
□无主物不能先占取得遗失物所有权不归拾得人
本报记者袁定波
在向遇难者寄予最沉痛的哀思之后，我们依然要擦干泪水奋力前行。然而，面对破碎的家园，我们也许要面临更大更复杂的考验。
地毁了人没了
土地承包经营权怎么办
这是四川省彭州市龙门山镇九峰村遭遇地震时的真实写照：
实际上，在受灾地区，相当多的耕地和宅基地都不是原来的样子了。面对这种情况，应该如何处置呢？
杨立新认为，地震灾害中，农村土地权利涉及土地所有权和土地承包经营权问题。只有确定土地是否存在、权利人是否存在，才能确定权利是否存在。
“地震后，土地会出现灭失、改变、不变3种现状。”杨立新说，土地灭失，其权利也就消灭了，不仅所有权消灭，承包经营权也消灭了。如土地经过地震后变为湖泊，或者两个山靠在一起，原来的“川”没有了，或者耕地变为荒地、废墟。土地改变，可能从大的范围内土地现状不变，所有权也不会改变，但具体的个人承包经营权可能会发生变化。
据了解，绝大多数村集体震后仍然存在，只是个别村民在地震中遇难，杨立新认为，这种情况下，承包经营权并不消灭，原则上也不能因为这个农户的人口发生了变化，而减少其承包的土地。因为我国的土地承包经营权是以户为单位，以户为权利人的。如果一个农户的成员全部遇难，则承包经营权消灭，土地可以另行进行调整。
杨立新说，如果集体土地所有权发生全部消灭而村民集体还存在，国家应当对村集体的土地进行调整，或者调配新的土地归村集体所有，或者集体安置农民进入城镇。如果是部分消灭，则应当根据村集体的土地和人口的实际情况，对土地承包经营权进行适当调整。
房倒了屋塌了
房贷还不还风险谁来担
汶川大地震在造成大批人员伤亡的同时，也摧毁了大量建筑物。
25日16时21分，四川省青川县发生6.4级余震。据当地初步统计，此次余震造成7.13万间房屋倒塌，损毁20多万间。而此前截至16日16时的统计显示，青川县80%以上房屋垮塌。受灾严重的北川老县城80%、新县城60%以上建筑垮塌。
楼在人不在，人在楼不在，房贷怎么还？地震发生后，关于灾区个人住房按揭房贷是否继续支付余款的问题，引起社会的广泛讨论。有人认为，银行和贷款者的债务关系，并不会因房屋损毁而解除，贷款者仍需还清余款。但也有不少人认为，屋倒人亡还需要还款是件让人难以接受的事情。
那么，对于已经灭失的房屋，还要按月交纳月供吗？
中国社会科学院法学研究所研究员渠涛认为，虽然不能因为所贷之物的灭失而导致贷款债务的消灭，但在某些地震频发国家的地震险投保中，就有对贷款尚未清偿的建筑物的一些专门规定。由于国内解决这个问题基本上没有现行法律可供适用，因此可以研究出台一个政策性的文件，规定贷款人可延期还款，不因逾期违约承担责任等，作为临时解决措施。
记者了解到，
通知明确，各银行业金融机构在核销贷款过程中，若不能取得法院出具的债务人无财产清偿证明的，可依据相关政府部门出具的证明以及内部清收报告和法律意见书等作为核销呆账的依据。
记者获悉，中国银行已在四川广元市受理了首例个人客户提出无力偿还住房按揭贷款的申请。
那么，
刚从灾区考察回京的工行副行长张福荣说：“从感情上讲商业银行怎么做都可以，但从政策上讲应合理对待，商业银行要根据人民银行、监管部门、财政部的有关要求，在有关法规和政策允许及实事求是的前提下，找到妥善处理的办法。”
除了还贷问题，另外一个法律问题也涉及到诸多人的利益：买卖的房屋已经交付，但在地震中灭失，所有权已经过户或者没有过户的，应当由谁承担风险责任呢？
清华大学法学院教授崔建远认为，对于已经灭失了的房屋，其后果只能由房屋所有人承担。
杨立新告诉记者，物权标的物意外灭失风险责任负担的主要规则是，意外灭失标的物的所有权在谁手里，谁就应当承担风险责任。
杨立新解释说，房屋已经交付，但还没有过户登记，也就是业主还没有取得房产所有权证书，其房屋的所有权尚在开发商手中的，应当由开发商承担物权标的物意外灭失风险责任。
如果房屋的所有权已经办理了过户登记，业主取得了房屋所有权和土地使用权，则意外灭失风险责任应当由业主负担。
如果房地产的权属证书已经取得，即房屋所有权和土地使用权均已过户登记，但所有权和使用权在贷款银行手中抵押的，则所有权仍然在房屋所有权人即业主手中，抵押的房屋所有权客体意外灭失，应当由业主负担意外灭失的风险责任。
建设用地使用权
土地灭失后果将由谁负
另外一个不可回避的问题是，城市毁损土地灭失，已经取得的建设用地使用权是否还存在？如北川县县城整体搬迁到异地重建，那么在县城内原来已经取得的建设用地使用权，包括开发商取得的建设用地使用权和业主建筑物依附的建设用地使用权是否仍然存在？
杨立新认为，此时，土地已经灭失，国家作为所有权人已经消灭了所有权，那么，建设用地使用权当然也就不复存在。
杨立新同时表示，建设用地使用权消灭的法律后果将由使用权人负担。国家另建新城，是否采取无偿拨付土地交给失去土地使用权人继续使用，应当由国家决定。如果异地重建，则应当通过划拨手段，由原来的土地使用权人重新取得新的土地使用权，而不是原来的土地使用权的延续，应另行办理土地使用权取得手续。如果县城还在原址重建，也应当重新划拨建设用地使用权，使原来的土地使用权人能够重新取得使用权。
无主物遗失物
谁是最后权利人
据不完全统计，在搜救行动中，搜救人员拾到大量现金、存折和项链、手机等贵重物品。如何处理这些财产，也是一个相当大的问题。
“地震灾害后，会形成大量的无主物，但是并非所有一时找不到主人的物都是无主物，因为有些是遗产。”杨立新建议，如果是遇难者遗留的遗产，则应当由他的继承人予以继承，并取得所有权。
杨立新告诉记者，即使是遇难者遗留的遗产为无人继承的遗产，也应按照继承法的规定，收归国家所有或者收归集体所有，一般不会形成无主财产。在农村，所有的农户废墟中的物，即使无人认领，也都是本村集体农民的遗产，无人继承，也都由村集体取得所有权，不会成为无主物。
“地震后，只有那些无法确定究竟是谁的也无人认领的物，才可能成为无主物。”杨立新说，我国物权法没有规定无主物的先占取得，无法因为先占而取得所有权。
那么，在地震中拾得遗失物，拾得人能否取得所有权？
杨立新认为，按照物权法第一百零九条规定，拾得人不能取得遗失物的所有权，拾得人应当将拾得物交还失主，或者交给公安机关。如果已经确认拾得物是无主物，根据物权法第一百一十三条规定，遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。
对拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，物权法第一百一十四条也已明确规定应当参照拾得遗失物的规则处理，能够交还权利人的，返还权利人，不能返还的，送交公安机关。但文物保护法等法律另有规定的，则依照其规定处理。
文章来源: 法制日报 责任编辑: 石头
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