楼市政策出现松动 千亿保险资金将进入不动产
本月下旬，数家保险公司几乎在同一时间接到保监会电话通知，要求“火速”上报公司所有房地产资产状况，“特别是投资性资产”。
正在修订中的保险法，终于传出消息将政策放闸，允许保险企业投入不动产领域。尽管法规并未对投资比例上限作出具体规定，但保险公司人士认为，保险企业或参照5%的投资比例进行风险控制，以此计算，将有1000多亿资金可进入不动产。
保险业人士普遍认为，初步放开投资不动产的保险资金，将主要流向商业地产。而一些保险企业也表示，目前的房地产价格“贵了”。
未规定投资不动产比例
昨日，十一届全国人大常委会第四次会议将讨论保险法修订草案，研究进一步拓宽保险资金投资范围，比如可“买卖有价证券”和不动产投资等。
对于不动产投资，参加保险法二期修订的北京工商大学保险系主
据参与保险法修订的专家介绍，保险法修订草案没有规定具体的投资形式和比例，只是对投资的总体范围进行明确，进一步拓宽了保险资金投资范围，比如可“买卖有价证券”和不动产投资等。
王绪瑾对此表达了不同意见。他表示，保险法应该鼓励保险资金投资多样化，增加保险公司投资渠道，以提高保险公司盈利，对于投资方式和投资主体都应该有明确规定，而对于各投资项目还应该作出明确的比例限制。
而一位保险公司人士则称，保险法作为一项原则性的法律法规，不应该对细节规定过细，否则将随着市场变化很快被现实淘汰，监管部门可以通过一些具体的法规法规对投资项目等作出具体规定。
对于保险资金可投资不动产，东方证券保险分析师王小罡昨天称:“这是一件好事情。”他分析认为，在A股市场大幅调整背景下，保险行业、保险公司都面临很大的压力，投资不动产有利于保险资金提高盈利。
千亿险资或流向不动产
对于保险资金究竟多少投资不动产较为合理，各界看法不一。知情人士透露，目前中国平安的未来三年投资计划中，约1000亿资金将投入到另类投资，而另其类投资类型主要分三种:不动产投资、基础设施投资以及PE（私募股权投资），三者的比例较为平均。
这一说法记者未得到中国平安的有关证实，但这一比例似与东方证券保险分析师王小罡的模拟计算较为相似。
王小罡昨天告诉早报记者，在其资产配置模拟表中，假设保险资金另类投资共占总投资的15％，另类投资包含商业地产、股权投资、基础设施投资三种，每种都占5％，其预期投资收益率分别为8％、15％、6％。
保险业相关人士告诉早报记者，如果按照中国平安未来三年规划投资总额7000亿元计算，按照15%的另类投资比例，其另类投资资金规模恰好为千亿左右。
另有一位保险资产管理业人士告诉早报记者，按照目前国外5%的不动产投资比例惯例来看，国内保险企业对不动产的投资上限估计应在5%。
根据中国保监会的统计，截至今年上半年末，全国保险资金运用余额为27063.3亿元，以5%比例计算，险资可投入不动产的资金将超过1300亿。
不过，王绪瑾昨天告诉早报记者，各国的比例限制差异很大，目前日本的有关规定是不动产比例上限为20%，单一项目的投资比例为3%。韩国等其他亚洲国家，则又有不同规定。
他分析认为，中国不应该参照所谓的国际惯例，这是中国保险企业第一次涉足不动产，应将比例设置低一些，以方便国内保险企业控制风险。
监管部门对可投资不动产也表示谨慎。本月下旬，数家保险公司几乎在同一时间接到保监会电话通知，要求“火速”上报公司所有房地产资产状况，“特别是投资性资产”。业内人士认为，保监会选择此时紧急摸底，意在“风险防范”。
主要流向商业地产
对于保险资金可能的投资去向，一位保险资产管理人士不假思索地回答:“应该是商业地产。”
王小罡给出的答案也同样是商业地产。他保险资金进入不动产主要是为了获得租金回报，而不是炒楼。
王小罡称:“它可以获得一个长期、稳定的回报。也是一个使保险公司资产负债比匹配的好方式。因为通常股票的投资收益率在10％以上，但其风险偏大。而债券的投资收益率通常在6％以下。市场希望有一个收益率在6％-10％的投资渠道，而商业地产就是一个好的选择，它弥补了市场的空缺，也使得保险公司在做资产组合时有更多的选择。”
事实上，保险公司在新法出台前，已经展开对商业地产的考察。我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖称，最近频繁有几个保险公司找其咨询，包括内资和外资寿险公司都在向其了解关于写字楼、住宅市场的情况。
胡景晖说:“我觉得挺奇怪，怎么突然之间保险公司对房地产这么感兴趣，我看了这个东西才知道怎么回事。”
胡景晖估计，保险资金将主要投向写字楼，其次是一些大的商厦、酒店式公寓。“但是我觉得一开始写字楼占的比例会比较大。”
投资不动产风险有争议
对于目前房价的下跌对保险资金可能遭遇的风险，王绪瑾不以为然，他昨天告诉早报记者:“房地产价格现在根本不存在下跌，只是增速有所减缓。”
而一位保险资产管理人士则告诉早报记者:“房地产已经贵了。”他认为，在目前地产价格不低的情况下，寿险公司由于资金规模庞大，对投资不动产的兴趣更大，但财产保险公司资金规模并不算大，在目前情况下，扩大投资的冲动并不强烈。
王小罡昨天也分析认为，对于不动产，寿险可多投一点，因为其资金是长期的，而财险则少投一点，因为其资金期限短。
对于风险控制，王小罡称，保险公司应该注意两个方面:
第一就是出价不能过高。不同的物业有不同的关注点，但普遍的观点是要控制投资成本。因为出价高的话，其投资收益率就会低。
第二，要具备好的、可持续的营利能力，因为它是长期投资；主要是这两个方面。
转自：凤凰网-房产
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