房地产业界人士：09年是开发商做梦都会笑的一年
提要：-陈云峰(中国房地产经理人联盟秘书长)：作为开发商我也没有想到，2009年的日子这么好过，买房的人这么多，买房人的热情那么高。-范剑平(国家信息中心首席经济师)：2009年11月份，咱们的这个物价总的CPI才上涨0.6%，但是食品价格是上涨了3.2%，这个非食品价格它是下跌了0.7%。
2009年是全球多事的一年，似乎拥有无限财富的“迪拜世界”终于欠了钱，希腊主权信用级别在十年中首次跌到A级以下，美国财政部宣布将七千亿美元金融救援计划延长，一切迹象说明金融危机还远没有结束。
2009年是中国平稳发展的一年，“保八”目标无悬念，国际地位逐步提升，主动宣布大幅减碳目标，都标志着中国作为大国的责任心。不过地王频出的怪相，通胀预期的再度升温，也让百姓对中国经济的发展仍有疑虑。2010年伊始，各路专家回顾2009年的同时，也开始为2010年的中国经济把脉。
楼市
“开发商做梦都会笑的一年”
二手房抢手，新房排队，房价飞升，2009年楼市可说怪相频出。即使对于专家乃至房地产商而言，2009年的楼市都有些出乎意料。年关更迭，楼市政策应如何变化，以应对逐渐畸形的房地产市场？
-陈云峰(中国房地产经理人联盟秘书长)：作为开发商我也没有想到，2009年的日子这么好过，买房的人这么多，买房人的热情那么高。2009年是开发商做梦都会笑的一年，没有想到房地产市场这么好，出乎意料，出乎业内人士的预料。
北京小户型房子热销，跟大量涌进城市的毕业大学生有关。他们刚工作，收入确实还比较低，但是他们有理想，就把这里当成一个过渡性的住宅。中央别墅区的别墅热销，就是因为在北京富人也不少，他们很多人也选择到北京来养老。
实际上开发商也在想应该怎么去做。我觉得也应该是按照中央指的这个方向：第一个，到二、三线城市去拿地；第二个，多建点普通商品房，别老盖豪宅了；第三点，我觉得这个保障性住房，像北京这样的大城市比例越来越高，可能会高达60%。开发商就别老想着都去盖商品房，干脆也去拿它两块保障用房的地，也去盖一盖。我觉得做这些，都能有效地化解风险。
-陈淮(住房和城乡建设部政策研究中心主任)：在纽约、东京、伦敦、巴黎，你都会面对一个两难选择，奇贵无比的房价和奇远无比的距离，解决这个问题只有两个出路。一个是我们正在快马加鞭干的发展立体交通体系，用快速交通体系来缩短这个空间距离；第二是发展卫星城镇和中小城镇。我们现在中央经济工作会议最重要的一句话就是，我们城市化的重点要放在中小城市和小城镇的发展上。
任志强说保障房占了他的地了，对的，就是不让那些想从公寓搬到独栋别墅的人优先改善。您再等十年吧!让我们这些年轻人优先改善，困难群体优先改善，农民工群体优先改善，我们政府必须这么做。70%的土地建四种房，经济适用房、廉租房、小户型房、两限房，政府必须这么做。
通胀
“钱包鼓了物价涨了”
中国经济发展的劲头正足，老百姓的钱包眼看着鼓起来了，就在此时，问题随之而来，物价在上涨，如果昨天买一斤米的钱今天只能买半斤米的话，钞票看似多了，但是不值钱了，通货膨胀在向我们招手。2009年，我们钱包到底是鼓了还是瘪了？
-张明(中国社科院世界经济与政治研究所国际金融室副主任)：中国在2009年11月份刚刚走出通缩，CPI同比由负变成正，增长0.6%。但是现在中国的居民有一种很强的通胀预期，这个通胀预期的来源也是合理的，因为2009年不管是M1(狭义货币供应量)还是M2(广义货币供应量)，同比增数都在30%。另外在信贷方面，2006、2007年全年的信贷不过3.6万亿，到2009年12月中旬为止是9.2万亿，如此高的信贷和货币增长，用弗里德曼的观点，它未来必然会出现通胀。只不过我们不知道时间的早晚而已。
在劳动力市场的就业率没有改善之前，居住的消费信心不会稳固。2009年下半年居民消费指数短暂上扬之后，接着又下跌了。在这种情况下尽管有一两个月的社会零售品有比较快的增长，但是回落也是迅速的。从现在来看，如果没有扩张政策的话，这种自发性的居民消费还是没有根本性好转。
-刘元春(中国人民大学经济学院副院长)：为什么居民感受和CPI涨幅有差别？第一,目前感受最凸显的是房价，但是CPI它不包括房价，那么这是第一个我们要明确的。
第二，统计局往往给大家公布的是什么，是同比，与去年同月同期的这个月份的这一个价格相比。那么我们老百姓一般感受的是环比，我跟昨天比。我今天买菜怎么比昨天要多了两分钱，这个对我冲击很大，这是第二个。
第三，我们老百姓一般有一个特点，就是大家对涨的感受特别敏感，对落一般不怎么关心。那么平时我们CPI里面，八大类，实际上在2009年11月里面是三涨五落，那么我们吃的涨了，住的涨了，还有我们的一些医疗这一块涨了，这三大类涨了。但是我们会发现我们穿的跌了，我们的行，即交通这一块是跌了，还有一个我们的通讯也跌了。但是我们老百姓一般不看这些方面。
第四，因为CPI的上涨对不同的人群，它的冲击是不一样的。对我们老百姓的冲击很大。因此我们的记者一采访就会采访我们的老百姓，说你最近感受怎么样。这个蔬菜一涨，肉价一涨，涨得大家有点心慌。所以这样我们就会发现，这样的一些话语传播得最快。所以这样就会导致我们经常会看到一些现象，就是好像你专家屁股没有坐到我们老百姓的这个位置上面来，老说没有什么通货膨胀。这里面的确要理性地看待。
-范剑平(国家信息中心首席经济师)：2009年11月份，咱们的这个物价总的CPI才上涨0.6%，但是食品价格是上涨了3.2%，这个非食品价格它是下跌了0.7%。所以大家去买菜，买肉，就会觉得价格确实涨得比较快。
这个事情我觉得还是要发展地来看，2009年我们农产品价格的上涨是比较快，但是它实际情况是什么呢?这个上涨是在前一个阶段农产品价格大幅下跌以后的恢复性上涨。目前我们多数农产品价格的绝对水平并没有恢复到过去历史上的最高水平，首先这是第一点。第二点就是2009年你让农产品价格适当地上涨，其实可以调动农民的生产积极性，从而使得2010年保持农产品价格基本稳定是非常有好处的。如果今天农产品价格暴跌，你现在买肉是便宜了，但是你要想到,以后的肉价将会非常非常贵。所以我们对目前的价格一定要用发展的眼光来看。
展望
“金融市场未来依然会出现动荡”
经过2008年的惨淡之后，2009年全球经济以一种跌跌撞撞的姿态最终给了我们一个温暖的拥抱，但温度到底有多高，是虚高还是想象中的温暖，我们还不得而知。在2010年，如果政府刺激政策的效果消失以后，世界经济将走向何方？
-张明：金融市场未来依然会出现动荡，但是它的规模可能很难回到2008年的状态。一方面发达国家政府已经采取了扩张性的财政货币政策，他们不会再允许具有系统重要性的机构倒闭，另外一个方面，金融市场上投资者的预期已经被显著地调低。未来任何一家金融机构倒闭可能也不会打破投资者预期，所以这种系统性抛售不会发生。但是从实体经济来看，我们觉得，现在来看美国经济二次探底的可能性依然存在。现在美国经济的增长，主要还是靠政府的救市行为与企业的重建库存导致的，这都是一次性的，都是暂时的。
-张立群(国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员)：2010年楼市价格不可能出现大幅度上涨，这其中有两个方面的原因，一个原因就是现在对投资性、投机性的买房需求正在不断地加大调控力度，这次二手房的上市，一些优惠政策从两年延长到五年，这已经在释放一些信号；第二个，就是我们看到2009年的房地产建设速度全面加快，2010年的新房供给增加会比较快。所以需求大体上趋稳，而供给的数量很快地增加的时候，我认为2010年这个楼市价格不可能出现大幅度上涨。
(本文内容由北京电视台《财经五连发》提供，不作为投资建议)吴楠 整理
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