一线城市二手房成交量全线崩溃 市场陷入僵局
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深圳新闻网讯 （记者赖伟行）昨日，中原地产发布上月二手住宅指数月报。数据显示，上月，国内二手住宅市场出现微妙变化：一线城市房价继续上扬，但成交量却全线下跌。中原监测数据显示，12月份各地新增购房需求大幅回落，市场观望情绪浓厚。
中原地产研究中心研究经理瞿安新认为，目前市场观望情绪正在蔓延，二手房住宅市场陷入僵局。预计一月至二月下旬的春节前后，国内二手房市场成交量仍将继续走低，甚至可能大幅下滑。到时，国内越来越多城市的房价将有可能下探。
中原的调查数据显示：去年12月京、沪、穗、深、津五大城市二手住宅价格延续全年楼市的惯性继续上扬，环比涨幅均超过2%。上海涨幅最高，达3.88%；广州位居第二，为3.23%。因此，近期二手住宅市场卖方心态仍然较为坚挺。不过，“营业税征收年限2改5”对二手住宅市场影响仍较为显著。
二手房成交量全线崩溃
五大城市二手房住宅市场成交量正在全线溃退，深圳下跌幅度最大，达到21.55%，北京次之，为21.38%。北京、深圳和天津三城市的成交量下滑幅度均超过20%，上海和广州下滑幅度相对较小。
租金回报率再创新低
相比较，租金回报率再创新低。五大城市中仅有广州租金回报率超过3%，其他城市均不足3%。天津租金回报率首次跌破3%至2.99%，在五大城市中成为第四个租金回报率不足3%的城市。
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国11条说法模糊 二套房贷利率可能现竞争性下浮
“国11条”再度敲响房市警钟。但在收紧二套房贷的姿态下，“国11条”对二套房贷也留足了空间，并有可能因此导致二套房贷利率的竞争性下浮。
“国11条”明确提出，对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。
“贷款利率严格按照风险定价”这一未给予定量底线的要求给银行留足了自主权。一股份制银行总行个金部人士对表示，原来该行对于二套房贷至少要求执行基准利率，但根据这次要求，则可以下浮，至少贷款利率的决策权会下放给各分行自行掌握。
该人士认为，这一模糊的政策完全可能导致部分银行对二套房贷利率在基准利率基础上展开竞争性下浮。因为不管市场向上向下，只要有银行为抢占市场份额下浮利率，其他银行肯定会跟进，除非监管部门对“贷款利率严格按照风险定价”这一模糊性表述做出解释，否则在基准利率基础上下浮也不算违规。
中原地产项目部总经理黄韬也认为，这一要求确实有可能导致部分银行二套房贷利率的竞争性下浮。
而此前，银监会的要求是二套房贷必须首付四成、基准利率1.1倍的放贷标准。不过2008年和2009年，因为刺激性政策，这一要求实际上执行并不严格。
仅以北京为例，记者以客户身份咨询农行北京分行相关人士，该人士证实，在文件没有落实下来之前，该行二套房贷仍可比照首套房贷执行。且表示，文件出台后，还可看客户资质，确定二套房是否可享受较为优惠的首付比例，但贷款利率最多只能打到8－8.5折。
也有国有银行人士看法不一，因为今年各家银行整体在收紧。但该人士也表示，最终还是要根据市场情况和客户来定，优质客户也可能享受利率下浮的优惠。并进一步认为，仍追求规模的银行，有可能因此下浮利率，但对于一些贷存比已经接近极限的银行而言，就没必要再为追求规模而下浮利率。
另外，值得注意的是，“国11条”未提及改善性住房。也因此，银行是否仍可对部分二套房比照改善性住房标准给予购房者首套房贷款优惠也成了一个没有确切答案的问题。
中行个贷部人士对记者表示，“国11条”最大的一个改变在于没有提及改善性住房，在他看来，这意味着二套房中改善性住房优惠措施的终止。
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，新规没有提及改善性住房，至少可防止二套房以改善性住房名义享受首套房贷款的优惠，可以说，这一政策更为严厉。
总体而言，“国11条”信号是为从紧，但银行的具体操作则存在与之相悖的可能。而黄韬则认为，实际上“国11条”相当温和，调控信号多于实际操作，“手起刀未落”，但政策会贴着市场走，如果市场表现未达到调控预期效果，更严厉的政策还会出台。 (来源：上海证券报)
香港二手房市场持续炙热 周末成交刷新纪录
大角嘴海桃湾10日吸引不少买家参观示范单位。（图片来源：香港文汇报）
由于没有大型全新物业供应，令香港市场购买力转投二手楼市。中原地产十大屋苑过去周末两日共录得103宗成交，创2007年底周末交投以来最多，也较前周的62宗升达66.1%，当中，蓝筹屋苑沙田第一城本月至今暂录约80宗成交较前周急增1.3倍。
不过，一手成交持续下挫，各楼盘均只有单位数成交，整体销情只录得33宗，较前周下跌51%。
中原地产住宅部董事总经理陈永杰表示，2010年刚起步，各区中、小型物业全线起动。由于市场上的一手盘仍未正式开售，故买家续攻二手市场。而且春节将至，市场皆期望节后出现小阳春。有置业需要之用家，为免迟买会贵，遂于近日把握良机，赶快入市。
中原地产十大屋苑过去两日共录得103宗成交，较前周的62宗升达66.1%。多个九龙区蓝筹屋苑的成交均以倍增，而新界区屋苑的交投均超越20宗，交投凌厉。当中美孚新村交投升两倍录15宗成交，升幅为十大屋苑之冠。
港岛区方面，太古城过去两日录13宗成交，较前周增加30%。包括天山合高层A室，面积675平方呎，属两房则王，享部分海景，成交价506.5万元，呎价7504元；九龙区方面，美孚新村过去两日共录得15宗成交，较前周增加2倍。当中百老汇街54号高层A室，面积1780平方呎，属四房连套房间隔，成交价为1000万元，呎价5618元。买家为外区用家，原业主则于2007年5月以900万元购入，持货近3年，这次获利100万元。
新界区方面，沙田第一城本月至今暂录约80宗成交，过去两日屋苑录约23宗成交，较前周急增1.3倍。近日投资者入市个案增加，少部分为短炒客，令交投大幅增加，估计本月月中沙田第一城应该可破过百宗的新高纪录。
而一手方面，由于市场没有新焦点盘，交投较为淡静，整体销情只录33宗，当中以海桃湾及领汇分别成交6宗最多，但也不逾10宗，其余楼盘只有零星成交。
天津：二手房交易量下降严重
据天津市国土房管局的统计数据，1月4日至10日，天津全市二手房共成交825套，成交面积6．6万平方米，环比下降了68．5％；成交均价为每平方米6630元，环比上涨了7．8％。
分区域来看，上周市内六区二手房共成交425套，成交面积3．34万平方米，环比下降了59．7％；成交均价为每平方米8436元，环比上涨了3．2％。环城四区二手房上周共成交130套，成交面积1．04万平方米，环比下降了74．9％；成交均价为每平方米5240元，环比下降了1．7％。滨海新区的二手房上周共成交149套，成交面积1．15万平方米，环比下降了74．7％；成交均价为每平方米5612元，环比上涨了1．5％。
乌鲁木齐去年新房和二手房成交量创新高
在刚刚过去的2009年，乌鲁木齐房地产市场呈现供求两旺态势，新房和二手房成交量均创历史最高水平。
乌鲁木齐市房产局“房产大巴扎”网站数据统计显示，2009年1月至12月，乌鲁木齐市新建商品房批准预售面积493．36万平方米，与上年同期相比增长1．3％；商品房登记成交面积562．74万平方米，与上年同期相比增长50．31％；二手房累计成交面积188．1万平方米，成交面积与上年同期相比增长98．79％。
分析认为，2009年乌鲁木齐市新建商品房批准预售量、新建商品房成交量和二手房成交量均创新，表明房地产交易市场目前发展健康、稳定。同时，受2009年底房地产交易相关税收政策调整的影响，乌鲁木齐市二手房交易量出现明显增长。
来源： 大洋网 编辑： 李晓蕾
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