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“搬迁”将取代“拆迁” 新法将不涉及商业拆迁

 

“搬迁”将取代“拆迁”  新法将不涉及商业拆迁

 

20100121  来源:南方网

 

 

    《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)的废止和新条例《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例(草案)(以下简称《征收条例》)的产生进程出现了重大变化,新条例草案将不把目前占拆迁70%-80%的商业拆迁纳入范围,将只涉及“基于公共利益需要进行的拆迁”。而且,条例的题目也直接取消了“拆迁”二字,文本中也以“搬迁”全部替代“拆迁”。对于引发多起拆迁悲剧的商业拆迁,国务院法制办表示将单独出台一个新法规,但何时出台?目前尚无时间表。

    昨日上午9时,北京金台饭店会议室,国务院法制办公室就“拆迁变法”召开专家学者座谈会。这是20091216以后国务院法制办在同一地点第二次就此问题召开专家学者座谈会。此外,20091230,全国人大常委会法工委也曾就这一主题召开专家学者座谈会。

    南方都市报记者获悉,参加此次座谈会的专家学者分别是:北京大学法学院沈岿、王锡锌、姜明安,中国人民大学王利明、王轶,中国政法大学江平、应松年、薛刚凌。来自全国人大常委会法工委、最高人民法院、工业和信息化部、住房和城乡建设部、国务院法制办农林城建司等单位的官员和工作人员旁听了座谈会;国务院法制办副主任郜风涛主持座谈会。

    会后,沈岿、王锡锌两位学者在北大法学院接受了南方都市报记者采访,介绍了相关情况。

    1、新条例草案考虑了多方利益

    “拆迁变法持续被关注的背后,我相信温总理肯定也很关注,他要关注民意,关注媒体:媒体怎么表达?地方政府和房地产商怎么表达?主流声音是什么,社会公众把更多的关注投向了哪里?”参加完座谈的王锡锌向本报记者介绍了自己的感受。

    王锡锌指出:“对‘拆迁变法’,公众和媒体高度关注并怀有期待。如果新法不能在制度上回应现实问题,可能会给公众和媒体造成比较大的心理落差。”

    与会的沈岿对此认同,他认为:“新法草案最新文本朝着我们所期待的方向有了比较大的实质性变化:从文本上可以看出立法者综合考虑了多方利益,体现出国务院领导对这个问题的极其关注。它折射的立法精神,还是尽可能体现对被征收人财产权的保护。”

    2、从题目到文本“拆迁”二字全消失

    “拆迁”两字不见了!昨日与会的多位专家,在看到新法草案最新文本时,均非常惊异地发现了这一亮点!

    南方都市报记者获悉,此次最显著的变化是新法的名称。国务院法制办首次座谈会时,新法名称是《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例(草案)》;但这次改成了《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》,无论从题目还是到草案文本,“拆迁”二字都消失了,取而代之的是“搬迁”。

    但与上次座谈会一样,新法草案的内容仍属“机密”,会后国务院法制办依前例回收了新法草案最新文本。

    国务院法制办首次就此举行专家学者座谈会时,沈岿表示,新法可以考虑不要“拆迁”二字;王锡锌亦表示“拆迁太过刺眼”。谈到此次变化,沈岿坦言:“我没想到他们会把我们的意见记录下来,并且真的在最新文本中改成‘搬迁’。”

沈岿说,由“拆迁”到“搬迁”,一字之差所体现的立法理念变化是:“政府如果做出征收决定并且补偿到位,房子的所有权就归政府,拆不拆是政府的事;但房屋居住者需要搬走,因此称‘搬迁’更适宜;同理,应该用‘强制搬迁’代替‘强制拆迁’。”

    3、新条例将只谈“涉公共利益的搬迁”

    亮点:危旧房改造

    ●必须获90%以上的居民同意,地方政府才能进行征收;

    ●补偿协议签约只有获得2/3以上居民同意,补偿才能进行;

    ●房地产评估机构由投票抽签产生,评估结果公开并允许复核;

    ●评估机构弄虚作假将承担法律责任。

    在近些年来发生的若干强拆案例中,有不少是商业开发所致。对此,新法草案最新文本也经历了一个是否要对“基于非公共利益需要进行的搬迁”进行调整规范的讨论过程。

    对公共利益的限定更严格

    “关于对公共利益的限定,新法草案最新文本比上一稿更明确,范围更窄。”沈岿指出,公共利益的情形复杂多样,单纯靠列举无法穷尽。

    王锡锌认为,新法最新草案文本既体现名的变化,也体现实的变化,其中之一就是对公共利益的界定更加慎重。

    “最集中体现就是‘危旧房改造’特别条款的规定,并且引入了民主程序:只有获得90%以上的居民同意,地方政府才能上报进行征收;补偿协议签约只有获得2/3以上居民同意,补偿才能进行;还有后续的复议救济。”

    王锡锌认为,一个“90%条款”和两个“2/3条款”以及相关程序规定,是在公共利益很难界定的情况下,“事实上是在通过程序路径解决争议问题。”

    商业拆迁太复杂 将另立新规

    沈岿介绍,与会学者前天拿到的新法草案原本有一“附则”,涉及到“基于非公共利益需要进行搬迁”的内容;但国务院法制办官员在听取相关部委和专家意见后表示,“附则”将不出现在新法文本中;如何规范“基于非公共利益需要进行搬迁”,将另立新规。

    “基于非公共利益需要进行的房屋转让或搬迁,原则上是平等民事主体之间的法律关系;但因为涉及政府同意、土地用途变化等问题,又不纯粹是民事法律关系。”沈岿说。

    在全国人大常委会法工委座谈会和昨日的座谈会这两次会议上,沈岿都提出,开发商获得政府批准用地后,可能无法和房屋所有权人达成协议;反之,开发商和房屋所有权人达成协议后,政府也可能不予批准,这两种情况都会使开发商所作的努力“归零”,所以“新法将只调整由政府为了公共利益需要而进行的征收”。

    新法规何时出台尚无时间表

    王锡锌认为,“征收”概念无论从宪法还是物权法角度都是由政府基于公共利益而进行的,如果把“基于非公共利益需要的搬迁”纳入新法,所谓“附则”就成了新法的主要内容:“因为现实中百分之七八十的搬迁是基于非公共利益需要。”

    至于备受瞩目的“基于非公共利益需要进行的搬迁”何时出台新法、新法会是什么样,两位学者表示,目前并无具体的时间表和路线图。

    4、有望在今年全国两会前征求意见

    关于新法草案何时能够上国务院常务会议审议、向社会公众征求意见并最终出台,沈岿表示,目前尚无明确的时间表。

    王锡锌则表示,国务院常务会议“很快将二次审议新法草案”。他介绍,昨日与会官员提到,今年全国两会期间“拆迁变法”将成焦点,因此国务院法制办“要好好考虑大家意见,对多方意见进行权衡,在此基础上要形成上报国务院常务会议的稿件文本。2月份很关键。”

    沈岿表示,新法草案向公众征求意见“乐观估计,会在2月初到春节前的十几天内;保守估计,会在221后的1个星期或10天内”。

    他认为,按照前者,221后,国务院法制办就可以把征求意见汇总整理,在3月初全国两会前出台新法。但他自己也表示:“这个速度太快了。”

    沈岿同时认为,这一时间表对国务院有好处:“全国两会时拆迁变法成为代表委员热议的问题,一旦争论起来,人大代表和政协委员中不少是地方官员和房地产商,可能会导致人为增加阻力。”

    沈岿担忧的是,公开征求意见时,地方政府和房地产商可能会有反弹:“特别是需要经济发展的中西部地区,其他地方通过招商引资发展起来了,我们现在招商引资都不行了,所以招商引资项目必须要跟这些事项挂钩。” (驻京记者 陈宝成)

 

(责任编辑: 陈光义 )

 

 

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