新拆迁条例公开征求意见拆迁惨剧或将成“历史”
——业内专家热议新拆迁条例
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[提要]此次国务院法制办公开为拆迁新条例征求意见稿，让被拆迁户有了话语权，能够参与到与自身利益相关的立法过程中，无疑是一个显著的进步。另一方面，与之息息相关的楼市中广大购房者很关心拆迁新条例会给楼市带来怎样的变化，业内对新拆迁条例也是热议不断。
写在前面：备受社会各界关注的《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》于29日正式向公众公开征求意见。此次公开征求意见稿对适用范围作了明确：为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人给予补偿的，适用本条例。加上之前披露的信息，新拆迁条例的出台，或许能让拆迁惨剧不再上演。
此次国务院法制办公开为拆迁新条例征求意见稿，让被拆迁户有了话语权，能够参与到与自身利益相关的立法过程中，无疑是一个显著的进步。另一方面，与之息息相关的楼市中广大购房者很关心拆迁新条例会给楼市带来怎样的变化，业内对新拆迁条例也是热议不断。
上海市人大代表：拆迁房估价应考虑楼市涨幅
上海市人大代表孙洪林日前表示，他已经完成了题为《关于规范上海市动拆迁的书面意见》，并将于下周召开的上海“两会”上提交。
孙洪林代表建议，修改条例和实施细则，明确规定征收、拆迁主体是政府，而不是开发商。严格区分“公共”和“非公共”利益。对“公共利益”进行列举式的规定，用途如果是为了慈善事业、教育、科学用地、市政建设等公益事业应属公益动迁。而为纯粹商业目的则属商业动迁，对于商业用途的动拆迁，主要是拆迁人与被拆迁人之间的民事关系，不能采用公用征收的拆迁方式，应由拆迁人与被拆迁人按照自愿、公平原则订立拆迁补偿协议。
孙洪林代表还指出，目前沪上多数土地储备中心的主任系同一级房地局的副局长，如此任职关联就使得房地局在动拆迁裁决当中扮演着运动员和裁判员的双重角色，难免会影响裁决的公平和公正。对此，他建议将动拆迁裁决主体由被拆除房屋所在地的区、县房地局变更为同一级人民政府，具体的裁决工作则由同一级人民政府的法制部门来完成。
公示安置结果、补偿费用，阳光动迁“不仅指安置方案、安置房源的上墙公示，还应包括每户安置结果、补偿费用、奖励补贴等详细信息的公开。”对于阳光动迁，孙洪林代表有不少感慨，他认为要让一般老百姓真正了解安置结果还有很多需改进的地方。
孙洪林代表建议，要公开安置结果、补偿费用等详细信息，让“阳光”成为防腐剂，使动拆迁工作在“阳光”下有效开展。在具体操作上，在签订拆迁补偿安置合同时，要一一列明补偿事项及各事项下所得补偿款，要将所有的拆迁补偿都写在唯一的拆迁补偿安置合同文本内。对签订的安置协议采取部门审核制度，具体可由各区法制办负责对动拆迁补偿、安置协议内容的合法性进行审核。
国家行政学院法学部副主任杨小军：新条例应增加集体土地拆迁内容
大量的惨烈拆迁，多数发生在集体土地上。
国家行政学院法学部副主
他建议，在《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》中，加入集体土地房屋拆迁的内容，比如，可增加一个条文，规定农村集体土地上房屋的拆迁补偿，参照适用国有土地上房屋征收与补偿的条件和标准等。
解决集体土地拆迁问题，是制度建设的重大法律问题。杨小军认为，如果只是靠一些地方和部门的文件办事，肯定不妥。但专门立一个法又比较复杂，需要一个过程。因此，当务之急是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，加入集体土地房屋拆迁的内容，比如，可增加一个条文，规定农村集体土地上房屋的拆迁补偿，参照适用国有土地上房屋征收与补偿的条件和标准等。
他说，对农村集体土地上的房屋拆迁，只将房屋作为集体土地上的附着物进行补偿，并不细化区分房屋的用途、性质等相关权利，实际上严重损害了房屋所有权人和第三人的利益。这个问题要解决，必须把集体土地上的房屋作为独立的财产或拆迁补偿对象来处理，而不能仅仅视之为土地征用上的附着物。
集体土地房屋拆迁补偿标准过低问题不少。杨小军谈到，虽然很多地方都规定参照城市房屋拆迁补偿操作，但由于两种房屋拆迁在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及拆迁安置对象等方面均有差异，所以直接的参照性并不强，导致在执行过程中，各级政府制定的补偿标准随意性很大，拆迁程序和补偿标准十分混乱。“这迫切需要在法律上统一补偿计算标准、方法和原则，约束地方政府的行为。”
望拆迁变搬迁不是文字游戏 搜房博客
从目前披露的信息来看，原来的拆迁条例将有颠覆性的变化，不但条例名称将有变化，而且内容、概念等将有不少改变，如“被拆迁人”概念以“被征收人”取代。但这些变化都是专家意见，能否获得公众认可，还是一个大大的问号。
这是一个重要的转变。之前，不少人认为之所以出现许多野蛮暴利拆迁事件，是因为法律上没有明确拆迁的“公共”与“非公共”利益，开发商在政府许可条件下肆意拆迁。不少地方政府也往往是以公共利益的名义征地，实际是为商业利益。如何界定“公共利益”，各方也争论不休。有专家甚至认为，在征地条例中界定何为公共利益是所有拆迁问题的根本。
在我看来，由于今后土地出让都要净地出让，而政府又垄断着土地供应，因而，今后都是由政府来征地（新条例也拟规定“政府为拆迁主体”）。对公众而言，拆迁不管是出于公益目的还是出于商业目的，拆迁的补偿标准都应该是一样的，拆迁补偿的程序也应该是一致的。因此，所有土地都在“公共利益”的名义下征收，是符合实际情况的。这就避免了一些地方政府以公共利益拆迁为名，行商业利益拆迁之实这种情况。
新条例一方面要约束地方政府的权力，另一方面要保障被搬迁人的公民权利。
对公有房屋拆迁补偿方法的商榷 搜房博客
房屋所有权是自物权，土地使用权是用益物权，它和所有权一样拥有占有、使用、收益的权能，它们的权利人是特定的，只有所有权人和土地使用权人才能行使收益权，并受到法律的绝对保护，物权人以外的任何人都负有不得侵犯或妨碍的义务，因此，只有房地产所有权人才能取得房地产的价值即房屋价值、区位价、附属物价值的补偿，这是其一；其二：公房土地使用权的取得通过土地划拨、土地使用权出让、土地使用权转让的途径取得，公房中无论是自管公房还是直管公房，由国家委托单位或房管部门进行管理，依法取得了《房屋所有权证》和《土地使用权证》。土地使用权划拨取得居多，这部分区位价补偿应和其它财政公房重置资金一样，纳入专项资金管理渠道，由财政部门监管，也不应补偿给公房承租人；如果土地使用权是通过出让或转让途径获得的，因为城市建设需要，土地使用权人拆迁让地，并未获得合同上载明的土地使用权益，应该由拆迁人按照权责对等、等价有偿的原则予以补偿，而拆迁人却按照行政规定将区位价补偿给了承租人，土地使用权人的权益就没能得到应有的维护，而承租权益的损失却意外地获得了大大超过承租权益的使用权收益补偿，可见，拆迁作为民事行为，承租人获得区位价，难以找到法律上的依据。五、 给公房管理部门的经租管理，资产置换带来负面影响。
公房尤其是直管公房由房屋行政管理部门代表着国家对直管公房进行经租管理，长期以来，直管公房在社会生活中解决生产经营居住困难，调剂余缺，促进安居乐业，促进社会稳定方面担当着重要的职责，新的拆迁补偿安置办法实施后，给予房管部门的经租管理和资产置换带来不少负面影响。
1.增加管理难度，难以做到房尽其用。
2.资产置换费用猛增，盘活存量资产难以实现。
3.房管干部职工的积极性受到影响。
六、承租人取得区位补偿价，亦缺乏利益均衡性。
房屋承租人随着房屋租赁关系的变化而不断更换，而房屋是不变的，拆迁行为实施时，最终的合法承租人取得了巨额的区位价收益，哪怕仅承租一月两月，而在他之前的承租户，尽管承租了几十年也得不到分文，因为只有合法有效的承租权才能得到补偿，因此区位价在承租人中也有收益不平衡性，可见这一补偿方法的不合理性；另外，承租人和所有人之间也存在着收益不平衡性，就拿现行的租金水平来说，某承租户承租某处公房 （平房）平均每年交租12元/平方米左右，（50年租期下来也仅交租600元/平方米），租金中含有房屋折旧维修费、管理费、土地使用费、税等，真正由房地产所有权人获得的收益微乎其微，而一旦拆迁，承租人就可以拿到600元/平方米左右的区位价纯收益，也就是说承租人分文未付白使用了所有权人50年的房地产使用权，这违背了租赁合同双务有偿的原则，从这里也可以看出承租人取得区位价的不合理性。
重庆社科院法学所丁新正：被拆迁人有异议可起诉
比起现行的《城市房屋拆迁管理条例》，新条例或将增加几大亮点，如政府拟专设部门负责拆迁和补偿；有望先补偿再拆迁；房主如对拆迁有异议可提起诉讼等。
重庆社科院法学所丁新正研究员在解读这些亮点时说，拟新增的亮点凸显出法治的进步，比较充分地保护了被拆迁人的合法权益，客观上能减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，有利于社会和谐。
丁新正表示，补偿可能会有一些差异。地块的用途，开发前就有公示，市民可以监督。同时，市民可去规划主管部门查询。如果有变更，可向规划部门投诉。如果违法变更，利害关系人还可要求相关责任人担责。
而如何维护集体土地上村民的合法权益？丁新正表示，目前一些地方的村组治理比较混乱，村干部“一言堂”现象普遍存在，在土地使用权流转过程中，村民利益时常受到损害。建议学习河南“4+2”工作法，即“四议两公开”：党支部会提议、党支部和村委会“两委”会商议、党员大会审议、村民代表会议或村民会议决议，决议结果公开，实施结果公开。
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