限制交易期内买卖经济适用住房合同的效力认定
作者：石城县人民法院 黄斐斐 发布时间：2012-06-21
【案情】 2009年2月，李某获得一套经济适用住房的指标。同年8月，李某与陈某签订了房屋买卖合同一份，合同中约定李某自愿将其所有的经济适用住房转让给陈某，约定在房屋建成后一次性支付房款20万元，并配合陈某办理好房产过户手续。2011年6月，房屋建成后，李某不同意将房屋转让给陈某，要求解除合同。陈某不服，向法院起诉要求李某继续履行已达成的协议。法院审理中，被告李某提出，原、被告双方达成的经济适用住房买卖合同违反了《经济适用住房管理办法》中“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”的规定，属违反法律法规的强制性规定，并且损害了社会公共利益，合同应当认定无效。
【争议】 本案在审理中，就合同双方在原购房人购房后5年限制上市交易期内签订的经济适用住房买卖合同效力应如何认定，存在两种不同意见。
第一种意见认为，合同应当认定为无效。我国《合同法》第52条规定的5种合同无效的情形，其中第4项为损害社会公共利益，第5项为违反法律、行政法规的强制性规定。《经济适用住房管理办法》明确规定了原购房人在购房后5年内不得上市交易，这属于强制性的规定，而且该规定的目的是为了防止个别人投机获利，以保障城市低收入住房困难家庭，涉及到了公共利益。所以违反该条规定属于无效合同。
第二种意见认为，合同不应当认定无效。《合同法若干问题解释（一）》第4条的规定，确认合同效力应当以全国人大及常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《经济适用住房管理办法》属于行政规章，故其并不属于违反法律、法规强制性规定的范围。对于是否损害社会公共利益，并没有明确的规定，经济适用住房的原购买人在购买经济适用住房后，又将经济适用住房出售或是为为实现经济利益的最大化，或是为进一步改善居住条件。这种行为与国家通过经济适用住房政策给与其经济上的利益并不矛盾，所以不应当认定为损害公共利益。
【评析】 笔者赞同第二种观点。主要理由如下：
首先，出售经济适用住房一方以合同违反强制性规定及损害社会公共利益为由，对自己做出的民事行为效力进行自我否定，其行为并非出自善意，其实质是以合同行为损害社会公共利益为名，行恶意抗辩之实，这其实违背了诚实信用及公序良俗的原则。
其次，《经济适用住房管理办法》第30条中虽有“购房人拥有有限产权”、“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”的规定，但其第30条第2、3款规定的文义上理解有限产权应当是对直接上市交易的一种概括性限制规定，并不能等同于物权制度中的所有权人对所有财产的处分权能。《物权法》中明确了物权的种类和内容由法律规定的物权法定的原则，而管理办法的规定尚不属于物权法定的范畴。故经济适用住房在限制上市交易期内的产权性质并没有明确，该合同并未违反法律强制性规定。
综上笔者认为，关于二手经济适用住房买卖合同纠纷的合同效力，要以现行法律、法规为依据，以诚实信用原则为原则，本着尊重合同自由、鼓励交易的原则，侧重维护善意守约方的民事权益，让诚实守信的人得到法律的正确评价。
编辑：赖见兴
转自：石城法院网 网页链接：http://jxscfy.chinacourt.org/public/detail.php?id=2188