绵阳安县一小区房屋漏水 业主维权8年终获赔偿
如果你家里好好的，突然出现房顶漏水的情况，这个对于任何一个人来说都是一个很难以忍受的事情。许多人是第一次遇到这种情况，因此对于这样的情况就不知该怎么办。为此，记者请安县法院法官付传捷为大家支招如何应对解决此类纠纷。
■付传捷 记者 黄志富
案例回放
房屋漏水 业主维权8年终获赔偿
2004年2月，陈先生一家入住安县花荄镇某居民小区，发现卫生间顶部多处漏水、渗水。其后8年多时间里，开发商直接或委托公司物业先后维修了5次，但问题一直未得到彻底解决。
2012年4月，陈先生将开发商告上法庭，要求被告立即对房屋进行修补，并赔偿前期自己支付的维修、误工等费用2.58万元，另要求赔偿精神抚慰金1万元。在诉讼过程中，陈先生又申请追加物业公司为被告，申请追加楼上住户黄先生为第三人。
审理过程中，被告开发商与黄先生达成一致意见，对黄先生的卫生间进行了一次较大面积的维修，但陈先生卫生间顶部仍未修补。
法院最终判决被告开发商败诉，向陈先生赔偿交通、误工费、精神抚慰金共计5700元；限被告开发商在判决生效后30日内，对原告卫生间及周边被漏水浸渍的墙面、屋顶进行修补，逾期则由开发商向陈先生赔偿1000元，由陈先生自行修补。
一审判决生效后，开发商拒不执行判决，陈先生申请法院强制执行，后获得全部赔偿。
问题1
楼下业主房屋漏水，究竟该谁承担责任？
付传捷：《物业管理条例》第53条规定，“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。”如果业主遇到了此类问题，应该及时向物业公司反映，物业公司如果没有尽到上述义务，就应该为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。如果物业公司已经尽到义务，则不承担责任。
如果房屋漏水属于质量问题，应该由开发商承担责任。案例中造成陈先生家房屋损失前，如果物业管理公司已经进行了告知义务，也不属于质量问题，那么物业公司就依法履行了自己的管理义务，需要做的是协助、协调相邻业主解决问题，就不承担法律责任。根据《物业管理条例》的规定，物业管理单位的管理范围是小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。房屋损失属于上层业主不当行为所致，应由上层业主负责维修。
问题2
房屋漏水殃及邻居，业主需承担责任吗？
付传捷：我国《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”如果系相邻关系纠纷，业主虽然并非侵权人，但作为不动产的所有人，对于因其房屋漏水对邻居造成的损失，仍应承担赔偿责任，业主在承担赔偿责任后，如果经权威部门认定属于房屋质量问题，可向开发商追偿。对于邻居因为漏水而造成的损失，双方可以酌情商定，商定不成，可以委托专业机构进行损失评估。
问题3
责任方拒绝处理，受害方该咋处理？
付传捷：遇到此类问题，如经鉴定，漏水因房屋质量不符合国家标准引起，在保修期内，受损害业主可要求开发商对房屋漏水进行维修，并赔偿业主因此造成的损失。如果楼上业主确因装修造成漏水，楼上住户应及时查找漏水原因并进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。《物权法》第92条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”如果漏水因楼下住户装修而导致，则楼下业主不能以此为由要求楼上业主赔偿。如果给楼上业主造成损害，楼下业主还应承担民事侵权责任。如果因房屋建筑防水材料自然老化而导致漏水，楼上、楼下业主应共同承担共有部分的维修责任。
如果楼上漏水，房子还在质保期内，又确信不是人为破坏的，不管是受损业主还是楼上邻居业主，都应及时让开发商进行修补。当开发商维修不到位，反复两次后，业主可自行找人进行维修，费用由开发商来出。如果开发商不予理会时，业主可到当地质监部门投诉，或直接将开发商告到法院。
如果漏水原因确为楼上造成，受损业主可向楼上邻居讲清情况，提出修补要求及修补期间对自己造成损害的赔偿问题。如果邻居不配合或不及时修补的话，受损业主可根据《民法通则》第83条之规定，将争议提交到法院处理。
发现自家楼上漏水时，一般情况下可先找小区物业，让他们给出意见，或让他们去找楼上邻居，进行协商修补。也可请社区干部和警察协助解决，并应做好拍照、录像留言等证据收集工作，以便起诉到法院于己有利。
（来源：绵阳晚报）
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