四川电梯“新政”推行后 低楼层住户利益如何保障？
来源：省住建厅
2021年12月1日起，四川老旧小区加装电梯将实行新政：“双2/3参与，双3/4同意”后，业主就可以开启老旧小区装电梯的编制方案、申报部门审查等程序。近日，四川“老楼装新梯”新政——《关于进一步做好既有住宅电梯增设工作的指导意见》（以下简称《指导意见》）发布后，引起社会积极反响。
“终于可以告别‘一户拦全栋’的尴尬了，以后老旧小区也能顺利装上电梯了。”
《指导意见》的出台，让老旧小区的居民、特别是老年人群体非常振奋。但，“新政”同时也引起了低楼层住户的担忧，自己受损的权益该怎么保障？
“两调一诉”已畅通低层住户权益主张渠道
就低楼层住户的利益受损，不断有网友这样提问：
“一户挡全楼说白了是就是一楼住户的利益没有得到保障，应该在解决这个问题的基础上来推安装电梯”。
“底楼层的损失，怎么计算？”
“关键是要给低层住户合理的补偿”。
“在老旧小区电梯加装过程中，确实会给一楼这样的低楼层住户的采光、噪音等方面带来一定的影响，导致他们的一些相关利益受损。”多年一直关注老旧小区这一领域的四川省物业管理专家伍三明表示。
那么“新政”推行后，一楼低层住户的权益如何保障？
“在《指导意见》中，实际上已经对此问题进行了一系列的回复，利益受损方主张权益的渠道是畅通的。”四川省住房和城乡建设厅房地产市场监管处相关负责人介绍，“新政”已经明确：包括低楼层住户在内有异议的，可以通过“两调一诉”来主张自己的诉求。
何为“两调一诉”？
“两调”即申请人与利害关系人协商意见不一致的，由社区居委会组织调解；一方拒绝社区居委会调解或经调解未达成一致意见的，由属地街道办事处组织调解。“一诉”即利害关系人也可通过法律途径解决。
对“两调一诉”，伍三明解读说，这里的“两调”是有先后顺序的，即先进行社区调解再进行街道一级调解。但诉讼，可以随时提出，不受是否参与调解的影响。
公平合理可引入第三方评估和参与的专业力量
那么，关键问题来了：对安装电梯的比例，《指导意见》已经明确，但安装后，低楼层住户受损的利益怎么办？如果要补偿，究竟该补偿多少？
这个问题，涉及到对于《指导意见》基本原则的理解。四川省住房和城乡建设厅房地产市场监管处相关负责人介绍，《指导意见》明确“老楼装新梯”的基本原则——坚持“政府引导、业主自主、公平合理、便民利民、保障安全”的原则，尊重业主意愿，明确责任主体，加强过程监管，保障使用安全。
其中，公平合理引人关注。什么是公平合理？
上述负责人解释说，比如对一些弱势群体的优先照顾，“《指导意见》中特别提出：申请电梯增设的业主中有老年人、残疾人、失能人员的，在调解中予以优先照顾”。
公平合理，具体到低楼层住户身上，如何补偿？
“关于这一点，在《指导意见》中，虽然没有明确，但基本原则中‘业主自主、公平合理’的表述，已经指明了方向。”伍三明表示，每一个院落地段不同、每一个小区楼栋不同以及其他差异性，需要在具体实践中根据不同情况来进行把握，“很难让相关部门出台一个统一的标准，这需要在公平合理原则的基础上，由业主来自主确定”。
伍三明说，在四川电梯“新政”执行中，对于公平合理的把握，需要安装电梯利益相关方来共同确定。“比如，低楼层住户，可以要求高层住户进行补偿，但也不能‘狮子大开口’，过高的要求，明显会违背公平合理的原则”。
补偿的标准，无法统一制定。那么，有没有相关可以参考的依据？
对此，伍三明建议，在《指导意见》执行和电梯增设的实际操作中，可以考虑引入第三方专业机构来进行评估，评估低楼层住户受损利益的价值，“这样会让高低层住户之间，有一个可以进行参考的依据，既便于操作，也最大程度上保障了低楼层住户的利益补偿”。
同样的，伍三明认为，在社区居委会和属地街道办事处“两调”过程中，也可以考虑引入人大代表、政协委员、市民观察员等从第三方角度发表意见，供矛盾纠纷当事人参考。
“公正合理，主要还是要落到实际执行上。”伍三明认为，《指导意见》提供了基本方向和指导原则，更需要执行中的准确领会和把握。他建议，在实际操作中，“在编制电梯增设方案、签订电梯增设协议等过程中，可以考虑把补偿具体方案写进去、写明确”，在产生争议需要调解时，“社区居委会和属地街道办事处组织同样需要坚持公平合理原则，既要积极推动电梯增设工作，也要积极照顾低楼层住户的合理诉求”。